Elefanten i rommet

Konkurransen i livsforsikring

I Norge pågår det i perioder en debatt om et problemområde i økonomien. Tro det eller ei. For stort sett er det bare snakk om positive nyheter når det gjelder norsk økonomi. Lånerenten er lav, inflasjonen lav og boligprisene øker, nyeste prognoser spår fra 18 prosent til 25 prosent opp de neste 4 år.  Alle er glade, bortsett fra førstegangsetablerere uten rike foreldre, noen økonomer og muligens noen politikere. Noen politikere våger å antyde at det kan være riktig å øke beskatningen av den norske boligformuen. Aktørene i langsiktige sparemarkedet på sin side misunner eiendomsbransjen og håper på bedre rammer for skattefavorisert pensjonssparing. Bankene og andre kredittinstitusjoners utlån er i stor vekst og utgjør til husholdningene ca. 2 550 milliarder NOK pr. utgangen av april. Veksten var på ca. 7 prosent fra 2011. I tillegg endrer pensjonistene adferd og vil ikke være nøysomme/ gjerrige lenger. De begynner å belåne sine allerede nedbetalte boliger for å nyte alderdommen med frisk kapital. Bankene har begynt å ta plassen der forsikringsselskapene skulle være med sine pensjonsutbetalinger.

Har vi en elefant av en eiendomsboble på gang? Prisene har øket kraftig gjennom en årrekke og særlig i sentrale strøk. Kombinert med kommunale restriksjoner på boligbygging i «marka», høydebegrensninger og dermed for lite bygging i sentrale strøk vil nok presset tilta en stund til. De tekniske forskriftene gjør byggekostnadene stadig høyere i Norge, noe som ikke akkurat demper prisutviklingen Vi leser også at Oslo er den hovedstaden som har den høyeste befolkningsveksten i prosent i Europa. Den som har en eplehage klar for boligbygging sentralt i Oslo kan nok se fremtiden lyst i møte. Enda bedre er det for boligeiere i olje-Stavanger, men håpløst for offentlige ansatte som flytter ut fordi det blir for dyrt å bo i oljehovedstaden.

Hvis vi ser på grafen som viser utviklingen i eiendomsprisene sammenlignet med utvikling på Oslo Børs er det ikke rart folk investerer i eiendom. Selv for de som må finansiere med gjeld har det vært en god investering så lenge regjeringspartiene og opposisjonen ikke rokker ved den gunstige boligskatten i Norge- lav verdivurdering og dermed formueskatt på eiendom, ingen gevinstbeskatning ved salg etter et år og gunstige fradrag på gjeldsrenter.

Legg merke til halveringen av aksjekursene på Oslo Børs i 2008 og sammenlign med eiendomsprisene som bare roet seg ned litt og fortsatte å stige fra slutten av 2009 og blåste i gjeldskrisen som pågår. Nå er riktignok ikke Oslo børs en veldiversifisert portefølje med sine tunge eksponering mot energi og råvarer. De store globale opp- og nedturene har en tendens til å forsterkes på Oslo Børs og de fleste sprer derfor investeringene både geografisk og i forskjellige verdipapirer. Myndighetene oppfordrer heller ikke akkurat til privat pensjonssparing. Sparing i IPS gir riktignok en skatteutsettelse og du kan spare inntil 15 000 kroner årlig. Dette gir fradrag i skattepliktig inntekt på 4 200 kroner (28 prosent). Men siden pensjonistbeskatningen ved utbetalingen er langt høyere var det kanskje ikke så rart at nesten ingen ville spare i IPS.  Men hvor lurt er det å spare i eiendom på sikt? Vi trenger bare å nevne nærliggende Danmark hvor gjeldsgraden er på 300 prosent, boligprisene har falt uavbrutt siden 2007 og er 25-30 prosent under nivået fra den gang. I Norge hadde det tilsvart et fall i eiendomsverdier som utgjør langt mer enn den totale oppsparte og godt sikrede pensjonskapitalen …..